明日香不動産販売・京都営業所

 

大津市石山寺・新築一戸建て2590万円です。

ネットからのお問い合わせでご案内させていただいた物件です。

ウォークインクローゼットが2か所あったり・シューズクロークがあったり

LDKが17.5畳もあったりと、建売住宅のこじんまりした感じを全く感じない

贅沢な間取です。

土地は確か50坪くらいで閑静な住宅街の中にあります。

くわしくはこちらを

http://asukahudousan.com/es/sale/200000000893868

 

でご案内させていただいたお客さんの質問で

「2590万円ですけど、土地がいくらで建物がいくらですか?」

って聞かれたんですけど、、、

建売はセットで金額があるので厳密に土地と建物価格は決まってません。

契約書には土地いくら建物いくらとか書いてありますけど、

売主が任意で決めているような感じで、これが建物の値段っていうのは最後まで分からないんです。

 

答えは「わからない」でいいんですけど、

周りの物件を参考にそれらしいことをいうことができます。

今回は同じ区画内で40坪くらいで1190万円の土地が売ってました。

1190万円 ÷ 40坪 = 29.75万円/坪

今回土地は50坪くらいなので

29.75万円 × 50坪 = 約1490万円(土地)

2590万円 − 1490万円 =約1100万円(建物)

 

「土地1490万くらい建物1100万くらいですかね?」

って答えても納得する人はいますかね?

それらしい説明というだけで突っ込みどころの多い計算ですが・・・

こんな考え方もありますよね。

不動産屋さんや車屋さんはほとんど保険の取次店の資格を持っていて

保険の取次員資格を持った従業員もいて

不動産なら火災保険・車屋さんなら自動車保険に入ってもらう

というのが多いと思います。

うちは富士火災さんの加盟店になっています。

 

でなんで保険の勧誘までするかというと

当然加入してもらえたら保険会社から紹介料的にマージンがあるからです。

フリーの生命保険のセールスレディーなんかもそういった紹介料で成立してますよね

 

以前中古車販売の会社にお勤めのお客さんから聞いた話なんですが

中古車販売の部分の利益は過当競争が続いてほとんどなくなり

保険の取次でなんとかもうけが出るということもあり、

中古車販売の際に買ってくれた方の親族の自動車保険や

その人の生命保険の見直しまですすめるそうです。

 

不動産業界でも、不動産業者がたくさんかかわると保険の取り合いになります。

「売主が火災保険は弊社でお願いします。」条件をつけたりします。

住宅ローンを借りた先の銀行から

「保険の見直しキャンペーンをしておりまして融資の際には現在の生命保険の内容のわかるものを

持参してください。」と言われたりもあります。

 

自分の本業というか自分たちが提供するサービスや商品で儲からないなら

何か間違っているのかもしれないですよね。。。

不動産業者ってどんなイメージですか?

・怖い・すごい営業される・しつこい

・拘束時間ながそう・ブラック勤務してそう

・儲かってる・土地ころがししてる

って感じで結構ネガティブなイメージありますよね。

 

僕もそういうイメージ持ってますし、実際そういうことは他社で現実にありますし、、、

 

でも人ぞれぞれですよ。少なくとも僕は

怖くもないし、自宅に突然訪問したりもしないし、電話営業も特ダネなければしないし

なにもなければ6時には帰るし(京都営業所は勤務時間内が激務という説もあるが)

儲かってないし・土地転がしてるん社長だけやし(転がしてもあの人儲かってないし(笑))

全然当てはまらないんです。

 

なんでこんなこと考えてたかというと

最近オープンハウスしてて、お客さん来て、車から降りずに逃げるように立ち去られる

ことが多いような気がしてるんですよね。

年取って怖がられるようになったのかしら?

って思って・・・正直ショックを受けてまして・・・

 

われわれは主に仲介を生業としているんですけど

営業のしつこさでいったらハウスメーカーとか結構しつこくないですか?

僕も体験したことあるんですけど

住宅展示場いって統一アンケートみたいなものに電話番号とか書いた時の

翌日以降の電話のかかりようってかなりつらいものがあります。

 

あと体験したことある中ではディズニーの英語教材とか

めっちゃ電話してくる(笑)

ノルマがどこも厳しいんでしょう

かけるほうもきっとわかってます。脈がないことなんて・・・

 

何の話か分からなくなってきましたが、

「せっかく現場きたら物件見よ。不動産屋さんにも全然怖くない人もいるから。

怖い人やったらすぐ帰っても全然失礼じゃないから

せめて車から降りないときも会釈して、フル無視は傷つくことあるから」

という話でした。

(でもうちのスタッフ写真見てもらったらわかると思いますが、

五割怖そう・八割胡散臭そうですよね)

明日香不動産販売京都営業所

ポータルサイトに入力していると

「前面道路写真」があると、問い合わせが来やすいように表示してくれたり

「前面道路写真」がないと、問い合わせが来にくいような表示になったりします。

 

ポータルサイト側も入力状況がちゃんとしている業者さんの物件は優遇しよう

適当にいれているところは適当な扱いにしようってことなんでしょうね。

 

ということで不動産屋さんは物件を入力するだけでなく、

現地にいて物件の写真を撮らないとダメなんです。

「同仕様現場写真です」とかかいて2年位前の取り扱った現場写真を載せてたらダメなんです。

 

確かに「前面道路写真」って結構大事ですよね?

建物の写真見ても、前の道が3m幅とかでめちゃめちゃ狭かったら

検討の対象にも入らないですもんね。

前面道路写真には必然的に周囲の街並みも映るしほんとに大切だなぁと思います。

マンションとかハイツとかに住まれている方ならわかると思うんですけど

ポストに不動産チラシって結構入ってますよね?

 

あのチラシ配るほうは

営業マンが自分で配っていたりします。

大手の不動産屋さんだとチラシを配るバイトの人が各地にいて

エリア分けしてシステム化されて毎週とか配られていますが、

零細企業(弊社のような)は基本営業マンが自分で配っています。

 

お察しのとおりすごくしんどい。

 

「紙のチラシで問い合わせする人っているの?」

って思う人も結構いると思いますが、

これが意外とまだまだいるんです。

まだまだいるからこそしんどくてもまだまだやらないといけない。

 

紙の無駄インクの無駄やし、ほぼ全員ケータイもってるのに

不思議ですよね。

明日香不動産販売・京都営業所

京都市伏見区深草・新築一戸建て2980万円です。

全8区画の分譲で周辺も注文住宅や新築用地があり20区画から30区画の

大型開発地になっています。

やっぱりこういう開発地のほうがイメージもいいですので

1区画・2区画とかのところよりも購入希望者が多い気がします。

不動産営業としてはこうい現場の担当になりたいと思う人もきっと多いでしょうね。

 

それにしても

名前長い!!

「京都府・京都市・伏見区・深草・大亀谷・大谷町」

もっと数字とかで何とかならんかったもんかね(笑)

 

日本一長い地名を検索すると

「愛知県海部郡飛島村大字飛島新田字竹之郷ヨタレ南ノ割」

らしいです。

 

http://asukahudousan.com/es/sale/200000000883871

ポータルサイト(スーモとかホームズとか)をみていると

「物件かぶり」

ってあります。

いろんな業者さんが同じ物件をいれていて、

どれをみても同じ物件の同じ内容が書かれているという状況です。

 

こういうのはなぜ起きるかというと「一般物件」といわれる

「どの業者さんが売ってくれてもいいですよ」と売主さんが言っている物件を

いろんな業者さんが「売りたい売りたい」と殺到して起こります。

 

スーモさんとかはズラーッと同じ物件がA社B社・・・・z社と並んでいます。

 

ホームズさんは一覧で同一物件が分かるように1社代表表示して他社は

「この物件を扱う会社が11社あります」

とか書いてあります。

ちょっと前CMで言ってた「物件かぶりなし」という機能です。

見やすいですよね。

 

ポータルサイト側からいうと

「加盟してお金を払ってくれている不動産屋さんのために入力してもらった物件は

全部ちゃんと並べて表示したい」

ということもあるんですが、

お客さん側からすると

「同一物件は一個にまとめてくれたほうが見やすい。探しやすい」

ということでしょうか。

 

どっちが正しい?それともどうでもいい?

 

明日香不動産販売京都営業所

精華町光台・新築一戸建て2980万円です

閑静な住宅街の「光台」のなかに限定3区画

建売住宅には珍しく「ビルトイン食洗機」がついています。

土地面積も約57坪あり、駐車も楽々、お庭もひろびろです。

 

まわりを見ると結構高そうな注文住宅が並んでいますし、

写真を撮っていると「ここ建売やんね?おいくら?」「家って安くなったね?」

と感じのいい奥様に話しかけられました。

「家が安くなったんじゃないですよ。建売が安いんですよ」

と思いましたが、次の用事もあったので、なにも言わずに

時代のせいにしときました。

 

あの方は家の中も見たかったりして声をかけてきてくれたのかな?

ちょっと対応あっさりしすぎたんちゃうかと後悔してます。

明日香不動産販売京都営業所

物件一覧表というものです。

壁にかかっています。

 

これなにかというと、弊社は売主として販売することもたくさんありますが

仲介することもたくさんあります。

そんな時は売主さんから物件があるのか、売れたのか、価格が変更されているのか

とか確認するためにこの

「物件一覧表」

というのを送ってもらいます。

 

だいたい新築一戸建ては土日に商談が入ったりするので、

月曜日とか火曜日に最新版物件一覧表がでてきます。

毎週「物件一覧表ください」って電話します。

毎週売れたり新しいの出てきたりするので・・・

 

われわれはいいんですけど、

どうなっているのか知りたいほうなんで、、、苦痛にはならないですけど

相手はきっと毎週毎週FAX送ったりするの面倒くさいやろうなぁと思います。

 

取引先業者さんの事務員さんに感謝です。

 

たまに事務員さんいなかったりで、

忙しそうな営業さんとか営業所長さんとか電話に出てくださって

「物件一覧表ください」とかすごい雑用っぽいことを頼むの

すごい心苦しい・・・

明日香不動産販売・京都営業所

伏見区桃山最上町・新築一戸建て 3990万円です。

小中学校などの教育施設が近く「丹波橋」駅徒歩7分の好立地の

建売には珍しく食洗器までついた新築一戸建てです。

 

奈良県出身で奈良県で主に不動産の仲介をしていた人間にとっては

3990万円ってすごく高く感じます。

奈良県では奈良市の一部の地域を除き3000万円代の建売はなかなかみることもなく

時には1400万円くらいの新築建売が売られていることもあります。

土地の値段が全然違うんでしょうね。。。。

 

写真の後ろに線路と電線が写っているんですが、この現場は線路際です。

便利なところになるとうるさかったりごみごみしたり狭かったり

広くて静かなところになるとド田舎で不便

というのは家探しのよくある悩みですが、

この物件ほどその悩みを考えさせられるものはないと思います。

 

http://asukahudousan.com/es/sale/200000000870385


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